目前,房地产行业的各融资渠道整体处于政策收紧状态。从今年5月开始,融资环境不断收紧,银行贷款额度紧张,信托甚至呈现负增长。银行贷款整体保持较高的门槛水平,对房企规模、评级、资质等因素均有高要求;信托方面,“23号文”、“64号文”等多种政策相继出台,收缩房地产信托的扩张,封堵房企通过信托进行前融的渠道。在融资收紧的政策背景下,房企融资成本开始上升,严厉调控的影响已经逐渐展现,负债率较高的房地产企业融资难度和资金压力将进一步加大。而面对外部融资环境和政策的收紧,房企内部急需建立专业化的融资体系,把地产开发全周期的融资工具用到极致。


就现阶段房地产的融资环境而言,在公司层面除了银行贷款和信托等正在收紧的融资渠道,还有境外IPO、发行债券以及投融管一体化等融资渠道。


渠道1:发行股票

2018年以来,正荣、弘阳、银城、德信、中梁控股等9家房企成功登陆香港联交所,还有几家已递交上市申请。总体看来,由于香港联交所对地产上市挂牌企业的态度较为欢迎,相比之下,其他境外以及境内市场条件更为严格,于是香港成为境内房企到境外上市挂牌的一个较优选择。另外,对于已上市的房企,增发股票购买资产也是可以的。


渠道2:发行债券

房企发行公司债只能“借新还旧”且不支持商业地产项目;中票和短融只面向A股上市房企和国企。据恒大研究院数据,2019年下半年房企信用债到期规模为2645亿元,未来三年是信用债偿债高峰。对于发行海外债券,只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。


渠道3:投融管一体化

自行建立金融平台,打造专业化的融资体系。由传统的地产开发商向资产管理商转型,聚焦全价值链的“投融管”,从地产到金融,从投资到运营,再到风险管理,全程把控地产项目的获取、开发、运营、退出等全价值链,形成“投-融-管-退”的管理闭环。


房企融资工具梳理


从项目层面来看,开放股权、合作开发等方式不受限制,融资工具非常多元,选项还是很多的,主要有以下几种:


1

合作开发

房企之间可以通过合作开发地产项目实现共同出资、共同经营、共享利益等目的。各方可以专门成立一家新的项目公司,也可以一方参股另一方既有的项目公司,可以以资金或者土地使用权参股,然后通过项目公司实施具体项目的开发。未来,房企之间通过收购、参股、控股等实现“强强联合”的现象会越来越多。


2

地产基金

随着信托融资渠道收紧,房企融资成本进一步上升,地产私募股权基金将迎来发展机遇。地产基金可以在项目拿地阶段介入,以股权投资的形式提供资金并通过对项目的主动管理,在退出时分享开发收益。在地产股权投资方面,地产私募转型比信托早,主动管理能力强,投后管理体系和人才机制建设更完善,在地产行业产融结合方面更具优势。


3

商业保理

通过反向保理实现地产项目开发建设阶段的融资,在供应商单位利益不受影响的前提下,房企可以通过延长合同付款账期并给予供应商单位延长账期补贴的方式实现融资;通过转让应收账款在项目销售阶段提前收回购房尾款,加快资金回笼。


4

融资租赁

在“房住不炒”“租住并举”的基调下,房地产作为融资租赁标的物的融资方式将迎来发展,可以融资租赁平台、房地产开发企业与商业银行进行三方合作,通过售后回租+保理的模式融资。房地产融资租赁对房企而言,可以拓宽房地产融资渠道,促进房屋的销售,促进商品房质量的提升。


5

资产证券化(ABS)

地产资产支持证券作为盘活资产、培育住房租赁市场的重要融资方式,监管层总体持鼓励态度。同时加之以地产融资全面收紧,开发贷,公司债,股票市场以及信托非标等传统融资渠道受限的情况下,地产ABS产品发行迎来迅猛的增长。2018年全年发行约3000亿,2019年上半年发行约1600亿。在房地产融资整体收紧的情况下,ABS成为房企融资的重要补充。不过受监管收紧的影响,购房尾款ABS,物业费ABS以及CMBS等较为传统的地产ABS产品发行金额占比有所下滑,同时受政策管理的保障房ABS、类REITs产品已有所增加。


6

供应链融资

在政府重视、产业需求以及金融创新的多方驱动下,供应链金融正成为金融行业的新风口。根据wind统计,房企供应链金融ABS潜在供给量达500亿元。供应链融资是在全产业链上各个环节都考虑融资可能性,通过灵活的财务安排,盘活应收账款,缓解房企的流动性压力,降低融资成本。


从上述几种地产开发周期中所使用的融资工具来看,目前项目层面可使用的融资工具还是比较多元化的,这些融资工具都可以通过房企内部的融资平台来进行运用及管理,平台的作用就是要将可用的融资工具用到极致,最大限度为房企提供资金。投融管一体化平台可作为房企内部专业化的融资平台,为地产项目开发全周期提供融资服务和资产管理服务。在项目前端拿地阶段,可设立地产股权投资私募基金,提供拿地资金;在项目开发建设时期,可根据应付账款、应收账款等通过供应链、购房尾款ABS产品进行融资;在项目后期销售阶段,可通过与融资租赁公司合作融资,或以购房尾款作为应收账款债权与商业保理公司合作融资。由此在房企内部形成资产管理、财富管理、资产运营的全闭环业务体系,在外部打通与其他地产开发公司、财富管理机构、资产管理机构等多端口的渠道合作。利用投融管一体化平台这一专业融资体系,将地产项目开发全周期的融资工具用到极致,为房地产开发企业打造开放、包容的可持续发展平台。

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