导读

房地产行业发展与城镇化进程相匹配,纵观发达经济体的房地产发展历史,按照其运作模式可以将房地产行业的发展大致归为地产开发、资产管理和金融运作三个阶段。我国房地产行业正在步入资产管理阶段,向专业化、精细化方向发展。房企面临转型,若能转型成为资产管理运营商及专业资金投资者,将会在金融运作阶段获得发展优势。



房地产行业发展与城镇化率的提升密不可分,由于城镇化的发展,对房地产的开发有了需求。根据美国地理学家诺瑟姆对世界各国城市化的研究,世界城市化分为三个阶段:第一是初级阶段(人口城镇化在30%以下):农村人口仍然占主体;第二是中级阶段(人口城镇化30%~70%):城市人口快速增加;第三是后期(人口城镇化70%~90%):这个阶段的特征是农村人口趋于稳定,城市人口在产业之间的结构性转移,主要是从第二产业向第三产业转移。初级和中级阶段是房地产行业的增量阶段,房地产市场需求旺盛,房价增长迅猛,房企快速发展,地产行业成为国家经济增长的支柱;第三阶段是城镇化的后期,房价趋于平稳,房地产市场进入存量阶段,地产行业进入高质量、精细化发展。



房地产市场根据城镇化进程从增量到存量,纵观世界各国房地产发展历史,结合国内及国外发达经济体的房地产行业发展路径,根据其运作模式和特点,可以大致分为以下三个阶段:


地产开发阶段


在以增量市场为主的城镇化推进时期,房地产行业以项目开发模式运作,地产开发商为主体。这个阶段主要的特点是周转率高、负债率高,利润主要来源于项目开发销售收益,所以对于房企来说低成本的资金非常重要。而城镇化的推进对地产开发的需求较大,同时房地产作为重要的经济支柱产业,行业资金成本较低。房地产开发业务凭借极高的投资回报率以及较低的准入门槛得到了充分的发展,涌现了大大小小各种房地产企业。凭借标准化产品的开发建造、快速开工销售的高周转模式以及较低的融资成本,房地产行业成为快增长、高利润的行业,也是GDP稳定增长的基础。


资产管理阶段


在房地产市场增量与存量并举的时期,在这个阶段房地产发展增速下降,新增开发项目逐渐减少,地产产品库存量较大,逐渐进入存量盘活阶段。房地产行业进入后开发时代,资金成本逐渐升高,房企融资也逐渐从单纯依靠银行贷款转向与机构资本进行股权合作。行业向高质量方向发展,主要以资产管理运营模式运作,提升以回报管理为中心的资产管理能力,实现与资本对接,逐渐成为行业新的发展趋势。这一阶段行业内主体主要为专业的不动产投资机构、地产开发商、项目运营商和服务商,进行不动产投资管理、存量交易、房地产金融服务及更新改造等业务,特点就是专业化、精细化,利润主要来源于项目投资管理。房企不再像前一阶段在开发过程中扮演所有角色,依靠项目开发获取丰厚收益,而是凭借自身核心优势转型为专业投资商、承建商、运营商或服务商,综合能力强的房企则可能会转型成为资产管理运营商,统筹各环节的资本对接与运营。在此阶段,不同的公司根据自身专业特长专注于某个细化产品市场,房地产开发周期中的各个环节由专业化的公司来共同完成,精细化运作。


金融运作阶段


在房地产市场以存量为主的时期,上一阶段持有优质资产并具备资产管理能力的企业将会胜出,并凭借资产管理能力和资本运作能力进行地产存量资产的运营管理。房地产行业以金融资本运作模式为主,行业内房地产专业资金投资者占据着主导地位,比如房地产资产管理商、地产基金、房地产专业投资机构、REITs等。这一阶段主要的特点是融资多元化和资产证券化,房地产与金融行业进行深度融合。地产项目将被设计成一个个具有未来稳定现金价值的资产包,再分成等份额的证券进行上市流通,项目配备专业的地产项目资产管理商。资产管理商连接资金与项目,向上对接资本,向下管理项目,对资产投资、开发、运营各个阶段的核心指标进行管理和监控,对项目从投资到退出的全周期进行主动管理,以达到资金投资者对资本的预期回报要求。具有收益性的地产项目包括公寓、办公楼、写字楼、酒店、商场、医院、学校等,都可以通过发行股权收益凭证来公开募集资金。对于房地产行业的发展来说,能够提高不动产的流动性,拓宽房企的融资渠道,建立高效稳定的房地产投资机制、专业化的运营和管理系统,促进房地产行业长效健康发展;对于大众投资者来说,房地产投资证券化产品投资门槛低,收益率较高,能够有效分散风险、抵御通货膨胀,是较为优质的理财产品。


我国房地产市场现在正处于增量与存量并存的时期,已进入地产后开发时代,资金成本逐渐提高,融资方式由债权逐步向股权融资转变,正在迈入资产管理阶段,朝专业化、精细化方向发展。房地产企业面临转型发展,将从传统的开发商角色转变为资产管理商、投资商、承建商、运营商、服务商等多重角色。在这一阶段,拥有主动管理能力的专业投资管理团队将具有核心优势,未来将会在下一阶段获得较大的发展空间,成为专业的房地产资产管理商。

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