区域布局是影响房企经营的关键因素。

由于房企拿地的主要方式是招拍挂,更重要的是鉴于数据可得性,下面我们基于土地招拍挂数据,对主要房企的拿地情况进行了一些梳理,包括一二线城市占比、区域集中度等。



ONE
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集中度呈明显上升趋势


房企拿地在这五年中集中度呈明显上升趋势,TOP15房企中拿地规模大幅增长的有碧桂园、新城控股、阳光城、旭辉集团、融创中国。克尔瑞销售额(全口径)排名前十五的房企的拿地建面占全部土地出让规划建面的比例由2010-2014年期间的7.04%上升至2015-2019年期间的19.4%,土地成交金额占全部土地出让总价的比例由2010-2014年期间的13.57%上升至2015-2019 年期间的 31.5%。TOP15房企中,碧桂园、新城控股、阳光城、旭辉集团、融创中国的拿地建面增速遥遥领先,当然新城控股事件发生后,该企业的增速会有显著性的下滑。


TOP15房企2010-2014年、2015-2019年期间的拿地面积和金额变化


TWO
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一二线拿地集中度和一些房企的融资密切相关


通过拉取 2010-2014 年、2015-2019年期间的招拍挂数,2015-2019 年期间,全口径销售额前10的房企在非一二线城市拿地占比超过50%的有碧桂园、中国恒大、新城控股、绿地控股。


销售额(全口径)排名前30的房企拿地城市能级分布

注:比较标准基于地块的规划建筑面积和权益比例计算房企在不同城市的拿地面积,一线、二线、三线城市的划分主要参考70个大中城市中对城市类别的划分,下文的(2)区域集中度比较口径亦是如此


事实上,驱动一些房企提升一二线城市的占比的原因有一点可能很多人忽视,是融资!地产是个资金游戏,特别是对一些头部房企而言,资金需求量极大,极其仰赖资本市场及金融机构的融资为其提供弹药,所以很容易受到金融监管政策导向的影响。

以公司债为例,据媒体报道,《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》要求,对符合基础范围要求的房地产企业通过“综合指标评价”作进一步遴选。


房地产行业综合指标有:

1、最近一年末总资产小于200亿;

2、最近一年度营业收入小于30亿;

3、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负;

4、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%;

5、房地产业务非一二线城市占比超过50%。


触发上述两项指标划分为关注类,发行人及主承销商应按照要求作进一步披露和核查;触发三项指标以上(含三项)划分为风险类,主承销商应严格风险控制措施,审慎承接相关项目。


THREE
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区域集中度和都市圈高度相关


从拿地的区域分布来看,2015-2019年期间前十五大房企拿地面积占比较高的省份主要有,江苏、浙江、安徽、广东、福建、重庆、四川等,主要集中在长三角都市圈、珠三角都市圈、成渝都市圈。


区域布局相对集中的大型房企有,新城控股、招商蛇口、世茂,在前五大省份的拿地占比高于 60%;区域布局相对分散的大型房企有,万科、恒大、绿地、华润,在前五大省份拿地占比低于 50%。


我们在之前的文章《地产业务流程和经营环节可能存在的风险点》中指出房地产经营流程中风险点较大的环节主要是拿地和销售,而这两方面风险都与项目储备有关,而这些也都是超大型房企稳步发展的重要考量因素。当然,另一个方面而言,由于一些大型房企的方向转移(基于企业战略和资本市场考量),但是居住需求仍在的话,又给一些捡漏型房企提供了发展机会。


因为,机遇无处不在,只要需求总是存在。


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