前几天,信托百老汇发了篇,投资信托的《投资信托产品的七大误区,您必须了解一下》,很有启发意义,我们也结合该文章顺势推出一篇,投资地产私募基金的七大误区,来详述投资地产私募基金有哪些不正确的认知和误区,仅供投资者参考。


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把“房住不炒”当做房地产业完蛋了。一提到房地产基金,很多投资者因为宏观环境的原因,往往会视而不见,极力排斥。其实这是不正确的投资理念,地产基金不仅采取了很多风险控制措施,比如股权质押、项目监管、账户共管以及集团担保等等不一而足,特别是主动管理型的基金,以并购为例,地货比(地价和货值的比,面粉和面包的关系),有时候可以达到1:10,同时还全程掌握地产开发的整个流程。虽然房地产调控政策趋严,房住不炒是中央对于房地产的定位,但这不代表房地产行业就不发展。毕竟城镇化进程还有很多年,需求一直在,还会发展很多年,只是从黄金换到了白银时代。即使从宏观层面看,随着经济增速L型持续,利率趋于回落是大势所趋。我们会越来越难找到收益稳定、风险又相对较低的资产,住房刚性需求的持续存在,使得一些地产产品存在着很强的韧性。而且,地产基金的收益也很可观,核心还是要会甄选,选择安全系数高的产品,所以从这个层面而言,难能可贵。


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迷信百强房企。选择对手公司的时候,很多人秉持着“too big to fall(大而不倒)”的理念,迷信TOP100房企,对于这点,我们不做价值判断,建议看下这篇文章《踢爆中国楼市最大黑幕:开发商最不想被人知道的秘密,千万别当接盘侠》,很多客户在对产品没有深入了解的基础之上,一般会通过房企的实力来进行选择和判断,认为资本实力雄厚、管理规模大的房企,一定是优质的。这样的逻辑可以理解,但是依然存在一定的误区。因为从地产基金产品本身的流程来讲,产品的好坏、风险几何与房企的规模并没有很大的关联,公司资本实力雄厚自然是好的,但是产品判断的标准在于项目团队、结构设计和风控措施,更重要一点是底层资产。除了极个别例子以外,规模和资本实力较小的公司,因为创始人直接负责单个项目,在资产选择和风控措施上往往会更加严格,反而出事的少。当然这里面的问题比较复杂,大公司不是“万无一失”。而且在破刚兑的今天,以股权导向的地产基金投资模式,基金产品对应的底层资产的安全性和项目团队的管理运营能力将成为重中之重。所以要一视同仁,不能搞歧视。 


3


对中长期产品说No。目前投资者对于理财产品的期限,存在严重的短期偏好。长期的几乎不买,卖信托的人说,12个月~18个月的产品非常好卖,2~3年的长期产品几乎是无人问津。对于地产私募产品而言,客户对期限的要求更加明显。仔细想想,这个其实是和银行理财期限习惯有关系。因为银行理财大多都是短期理财,最长不超过一年,一年期以上的产品很少见;久而久之就习惯了短期理财。其实这是不对的,为什么?因为地产私募产品对应的底层项目,很多都不是一年能搞定的,而且购买短期理财产品不利于长期投资理财理念的培养。还有很重要的一点,就是收益问题。今年以来,随着银行间流动性的增加,银行理财收益普遍下行,预期收益率在5%的产品很少见,去年此时5.5%以上都很常见。而中长期地产私募产品可以提前锁定收益。比银行理财,还是好多了。对于投资者而言,何乐而不为,请不要拒绝中长期收益产品,要与时间做朋友!


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收益压倒一切。当然,这里的收益指的是“预期收益”,这是需要反复强调的。对于大部分投资者而言,收益永远是第一位的,风险什么的则排在第二位;这是人性,很难去对抗,否则就不会有那么多中产被坑于“P2P”了,不过这是后话。但是,高收益必然带来的是高风险。这一点千万不要忘记,高收益代表融资的风险溢价较高。但是投资的话,安全和风险是第一位的。当然,这里并不是一味地排斥高收益的产品,比如,有些不太知名,但管理能力较强,在发展初期为了获客,抢占市场,愿意分享更多的收益给到客户,这里有品牌折价的因素在里面。投资者需要对“高收益”的来源、风险进行评估和分析,综合判定之后再选择。不要盲目的不信任高收益,更不能盲目地相信高收益。


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只信银行渠道。比起地产私募产品,投资者对于银行可是信赖有加。因为银行遍布四周,而且还非常坚挺。银行周边可能会有什么奶茶店、服装店、小吃店等等,过一段时间你会发现这些店要么开不下去,要么就换主人的了。只有银行,依然矗立。所以,很多人买产品,比如信托,喜欢从银行渠道购买,以为这样会有银行的背书。这是大错特错了,除了自营业务,很多产品对于银行来说是代销业务,在代销业务的录音录像中有一句是不对代销产品不做任何形式的保障,一切由投资者自负!这是监管要求,银行必须遵守。按照规定,银行是不承担法律责任的。


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盲信所谓的评级。互联网发展迅速,很多财富网站会给与理财产品评级,但是对于这种评级,需要多说几句。这种评级存在以下几个问题:1.权威性和科学性缺失,对产品评级毫无意义而且也没有根据;2.动机不纯,这些“评级”存在销售产品的目的,往往不是根据产品的风险而是代销费用的高低来进行推荐,类比于当年的P2P评级,评级的机构自己还涉及P2P,就是一个笑话;3.给出“评级”的这些机构,一些是三方机构。说到这里,你就明白是怎么回事了。所以,评级不要轻信!重要的事情说三遍,这不是银行理财,存在内部星级评价这一说。而且不同公司之间的产品,是做不了评级的。老老实实看要素,跟理财经理沟通才是正确的道路。


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不相信理财经理。很多时候,你会发现投资者比理财经理更专业!特别是地产投资领域,有些有炒房经验和地产开发经验的客户对地产是门儿清。但是,地产私募产品是服务于有钱人的,所以客观上对从业人员有较高的要求。因为地产投资是一件专业性的事情,理财经理除了销售产品以外,服务投资者也是基本的职责。因此,对于理财经理的专业讲解,还是要多听取的,投资者要多跟理财经理沟通才能对于项目有一个比较充分的了解。毕竟,信任的建立不是一两天的事情。但是,如果理财经理本身不专业,在宣传的时候有违规行为就要注意了,碰上这样的理财经理,请直接拉黑。因此,对于理财经理要给与信任,但是不能盲信。


参考资料:《裕道人:投资信托产品的七大误区,您必须了解一下》

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