市场之手是无形的,但政策之手确是有形的存在。房地产政策一般是中央定调,地方灵活执行,比如中央的“房住不炒”和地方的“因城施策”。各地的宽严程度不尽相同,但政策的工具箱是一致的常见的调控工具有以下几种:

第一种是利率政策,包括基准利率、利率折扣;

第二种是信贷政策,包括首付比例、首套房认定、贷款年限、贷款额度等;

第三种是限购限售政策,包括户籍限制、社保及个税限制、婚姻限制等;

第四种是限售政策;

第五种是限价政策,包括新房限价、二手房指导价等;

第六种是税收政策,包括交易税、个人所得税、房地产税等;

第七种是房企融资政策,包括股权融资、债权融资、预收房款等;

第八种是土地政策,包括供地节奏、供地价格、土地改革等;

第九种是住房保障政策,包括棚改、共有产权房、保障房等。


本篇为上。




利率政策


基准利率:

购房者的贷款成本等于基准利率乘以利率折扣。基准利率主要取决于央行的货币政策,直接相关的是基准利率调整,间接相关的是存款准备金率调整、公开市场操作等其他货币政策。2016年以前,央行往往直接调整存贷款基准利率。过去十年央行一共13次降息、5次加息,其中2008年宽松周期降息5次,2010-2011年紧缩周期加息5次,2012年宽松周期2次降息,2014-2015年宽松周期6次降息。降息是房地产相关政策中的最大招,可以直接降低居民购房成本。举例来说,2014-2015年1年期贷款基准利率从6%下调到4.35%,相应的1万元房贷月供减少了1000元以上。但直接调整基准利率的信号意义较强,容易引发市场的投机情绪。所以2016年以后央行基本不太使用这个工具,而是更多的采用定向调控或者借助公开市场操作间接影响利率,比如2018年底央行通过新创设的TMLF实现定向降息。随着8月份央行新的贷款市场报价体系LPR(贷款基础利率)运转,原有的贷款基准利率概念也正式被取代。


利率折扣:

商业银行可以在规定的范围内进行放贷利率优惠。对购房者来说,贷款基准利率会随着央行加息降息浮动,但贷款利率折扣在整个还款周期内是无法调整的,比如一开始贷款的时候利率上浮10%,那不管以后基准利率怎么调整,这个比例都不会变。所以这对还款成本影响极大,购房者非常关心。利率折扣主要取决于目前的货币环境,通常流动性相对充裕时,商业银行会在规定的范围内自主加大折扣力度,反之会降低折扣力度,甚至会出现一定比例的上浮。但央行和银监会通常会设定一个折扣或者上浮的最大限制,这对各行的利率折扣也有直接影响。比如2014年央行和银监会出台930新政,将贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍,各地房贷利率随之下调;当然政策紧缩周期,商业银行会上调房贷利率,通常以基准利率的1.1-1.2倍进行贷款。


基准利率和房贷折扣共同决定了最终的房贷利率。央行每季度的货币政策执行报告都会公布个人住房贷款加权平均利率。2008-2018年十年间,房贷利率最低水平4.34%出现在2009年四万亿之后的宽松周期,最高水平7.62%出现在2010-2011年那轮紧缩周期。但从刺激力度看,2014年启动的上一轮宽松周期的利率下行幅度最大,房贷利率从2014年初6.96%的高点一路下行到2016年底4.52%的低点,下行了240个bp,这也是前几年房地产火爆的一个主要刺激因素。自2016年下半年货币政策边际收紧以来,虽然没有实质加息,但房贷利率仍在逐步回升,目前已经回到5.7%左右,也就是较基准上浮15%左右的水平。




信贷政策



首付比例:

包括首套房首付比例、二套房首付比例,直接决定购房能借多少钱,可以算是购房者最关心的政策,没有之一。央行和银监会会确定一个首付原则(最近一次调整是2016年),各地根据情况浮动,首套二套、普宅非普、本地非本地、公积金和商业贷款、首套认定等细节会有所区别。我们可以通过普通住宅的商业贷款来看一下各地情况。对于限购的城市首套房一般是30%首付,北京、上海最严厉,上浮到35%,其他大部分是30%,比如广州、深圳、杭州等。二套房一般是50%,杭州、厦门最高,上浮到了70%,北京、天津、杭州、济南等城市是60%,其他大部分城市按50%执行,值得注意的是,一些比较火的城市也在执行50%,比如上海和广州,这主要是因为他们对二套认定是认房又认贷,相对更严格,所以50%也不算低。此外,北京、上海、深圳、杭州等城市对三套房是全面停贷的。对于不实施限购的城市原则上最低首套房首付比例为25%,各地可向下浮动5个百分点,即最低20%。在本轮调控之前,有些城市的确下浮到了20%,比如海南都曾经执行20%首付,但现在基本都恢复到25%-30%,30%首付的居多。二套房首付原则上不低于30%就可以,但目前也基本在40-50%。


首套房认定:

考虑到首套房和二套房的首付比例和贷款利率差异,首套房的认定标准也就显得十分重要,主要包括三种:“认房又认贷”、“认贷不认房”、“认房不认贷”。“认房又认贷”最为严格,只要有过房贷记录或买过房,再次买房就算二套房,2017年以来,北京、上海、深圳、杭州、厦门、广州、青岛、天津、成都等城市都是如此;“认贷不认房”最为宽松,无房贷记录或者已结清房贷,不管名下有没有房,都算首套房,2014年最宽松时的930新政就是规定认贷不认房。“认房不认贷”较为中性,只要名下无房,即便已经贷过款,也可以按首套进行贷款。这是目前最常见的一种政策,除前面提到的几个限贷城市外,基本都是如此。


贷款额度:

除与首付比例有关外,还与贷款方式、收入水平息息相关。常见的贷款方式有公积金贷款、商业贷款和组合贷三种,都有一定的额度限制,且与收入挂钩,商业贷款要求月工资流水需为月还款额的2倍,公积金贷款月还款额与月收入的比例上限为50%-60%。其中公积金贷款利率最为优惠,但限制更多,如北京的公积金贷款新政要求贷款额度与缴存年限挂钩,缴存超过11年才可贷120万,且月还款额不超月收入6成。


贷款年限:

直接影响购房成本,贷款年限越长,平均到每月的还款额越少。考虑到贷款利率相对优惠,贷款年限越长越好,最长可达30年。但在紧缩周期,各地可能会缩短贷款年限,2017年北京317新政要求房屋贷款最长不超过25年,可以说是史上最严的信贷政策。2017年4月1日起,天津楼市新政也暂停发放贷款期限25年以上的商业性个人住房贷款。目前,一线城市中除北京外,上海、广州、深圳仍然维持公积金借贷最长期限不超过30年、公积金借贷最长期限不超过借贷人法定退休年纪5年的规定。



限购政策


购房套数限制:

本地人限套数,外地人既限套数又要求社保。目前,一线城市北上广深和热点二三线城市都对非本市户籍的居民进行了限购。对本地人来说,限购2套是最主流的,比如武汉、南京等大部分二线城市和部分三线城市。最严厉的是北上广深和天津、杭州、郑州、厦门,不仅限家庭购2套,单身还限购1套。相对宽松的是部分三线城市,比如珠海、中山都是限购3套。对外地人来说,基本所有的限购城市都是限购1套,区别在于社保年限的要求。


社保及个税限制:

外地人必须个税或社保缴纳一定年限才能购1套房。一般分为5年、3年、2年和1年四档。一线城市北上广深和珠海较为严格,非本市户籍居民需要连续缴满5年,且补缴无效;厦门购房需要连续缴纳社保或个税3年;天津、南京、杭州、郑州、武汉、济南、南昌、成都、中山、海口等热点二线城市需要连续缴纳社保或个税满2年才有购房资格。苏州、福州、三亚、合肥、青岛、佛山、长沙、福州、赣州等城市较为宽松,缴纳满1年就可以。


婚姻状况限制:

通过行政手段限制本市居民购房。目前,北上广深、天津、厦门、杭州、郑州等热点一二线城市对本市居民购房做出婚姻状况的限制,规定单身只能买一套,已婚最多两套。但是为了规避婚姻状况对购房的限制,市场上频频出现“假离婚”现象,使限购政策的初衷大打折扣。北京、广州先后出台规定,对离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按照二套房信贷政策执行。南京政府部门虽没有发布规定,但中国银行和民生银行实际上开始对离婚一年内的贷款者暂停发放贷款。




限售政策


2016年“930”新政的创新手段之一,规定只有新购房屋产权证满一定的期限才可上市交易,主要是为了抑制频繁买卖的投机性需求。现在一般分为5年、3年和2年三档。上海、石家庄、三亚、青岛、西安、海口等城市最为严格,需要购房满5年后才可转让;北京、深圳、南京、杭州、郑州、武汉、成都等城市限售年限为3年;广州、厦门、济南、苏州、福州、南昌、嘉兴、常州、宁波、重庆、昆明等城市限售年限为2年。菏泽在取消限售政策之前规定限售年限为2年。



限价政策


新房限价:

地方政府直接新房的限售价,“以房价定地价”。比如2017年8月广州出台“史上最严”的限价政策,明确要求商品房新房销售价格不得超过备案价,备案价要接受政府指导(实际成交价的60%-80%),一旦价格超过备案价,则不予以网签,不发预售许可证。这虽然有助于稳定房价,但也容易引发套利。比如广州新房和二手房价格倒挂严重,“双合同”盛行。目前北京、上海、天津、青岛、石家庄、杭州、上海、南京、合肥、无锡等全国41个城市都实施了限价政策。


二手房指导价:

通过设置窗口指导价(最低价)和普通住宅指导价(最高价)等行政手段调控二手房房价。窗口指导价是房管局对每个楼盘给出的最低交易价格,低于指导价将无法进行过户,这一政策在市场遇冷时有一定的托底作用,在市场过热时无济于事。普通住宅指导价是普通住宅认定的最高价,超过指导价的住宅需按照非普通住宅的政策进行贷款。如根据2017年北京最新调整的普通住房认定标准:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元,也就是说,只有468万以下的住宅才能按普宅二套60%的首付贷款,否则需按照非普宅二套80%的首付比例进行贷款。这就意味着购房者加杠杆空间十分有限,对交易价格能起到一定的约束作用。


长期看人口,中期看土地,短期看金融,其实长中短期都要看的是中国的房地产政策,政策驱动了基本面,而基本面又驱动了政策的运转,下期是需要关注的另外几项政策,敬请继续关注。

参考资料:

《绿创研究院:快评:LPR对房地产的影响》

《朱振鑫:中国房地产全解密:历史规律、各地现状与未来预测》

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