房地产企业在发展过程中,融资给房企规模迅速扩张提供了重要支撑,近期监管对于通道业务的清理,非标的发行受阻。在刚兑被打破的背景下,政府引导债券融资向股权融资方向发展,房企融资未来更多的是股权融资。


我们通过详尽分析房地产私募股权基金的发展历程,带领大家深入认识和了解房地产私募股权基金,以及房地产私募基金的优势,投资者为何青睐房地产私募基金,房地产私募基金的风险如何把控。


01 什么是房地产私募股权基金?

房地产PE,本质上讲是私募股权投资基金中的一种,其特征、运作原理基本与PE基金相类似;同时,由于房地产PE属于产业基金的范畴,定向投资于房地产行业,因此属于房地产投资基金中的一种,和其他投资基金一样,通过向符合条件的投资者发行基金份募集资金,由专业的管理团队进行管理投资,主要投向房地产领域,收益与风险并存。


房地产私募股权基金是房地产投资基金中的一种,与公募REITs相比,房地产私募股权基金存在很多不足,如期限、金额、管理等方面均不如房地产REITs,未来房地产私募股权基金向REITs发展是大方向之一。


02 房地产私募股权基金流程介绍

房地产私募股权基金通过向符合条件的机构及个人投资者募集资金,交由专业的管理团队进行管理,商业银行充当资金流通的中介。房地产私募基金运作的最终的目标是寻找优质的房地产项目,投资获利;下面将主要分析房地产私募基金项目投资的运作流程。


1) 项目筛选

筛选项目是PE开展投资的第一步,从众多项目库存中以最快的速度、最低的成本准确选出优质的项目,是房地产私募基金投资的核心准则。项目信息的搜寻难度相对较大,信息的不对称和信息来源的限制,房地产PE一般倾向于通过前期与优质地产公司建立联系,当这些资质较好的房企有融资需求时,能够抢先于竞争对手拿到项目。

随着房地产非标产品受限,刚性兑付被打破,股权投资成为大趋势,项目筛选由之前的关注房企项目团队资质到如今的关注项目团队+项目标的本身。项目本身的运营状况将直接关系到基金的营收,因此在与优质房企加强合作的同时,也要深入了解项目前景,回款能力强、能够得到市场认可的房地产项目才真正具有投资价值。


2) 项目评估

房地产PE在收集到项目信息后,根据自己的投资范围、风险偏好、规模状况等进行初审,刷掉绝大部分不合适的项目后,留下符合自身投资条件的项目,通过对这些项目进行深入的专业评估和尽职调查后,最终决定所要投资的项目。房地产PE的尽职调查主要包括:房地产企业的状况及房地产项目的基本要素。


3) 投资决策

经过严格的尽职调查后,基金管理团队需要作出投资决策,如是否投资、投多少,然后管理团队与企业进行合同条款的谈判;在双方达成一致后,签订投资合同,进入投资管理阶段。房地产PE与房企谈判的重点主要包括:PE入股比例、管理层激励和PE的控制权机制。


4) 投资管理

房地产PE投资后存续期间,PE会对投资项目持续跟踪和反馈,在董事会中发挥影响力,保证项目团队的延续和稳定,PE凭借丰富的经验为管理团队提供支持,帮助项目团队成长,为项目顺利运行及盈利提供帮助。同时房地产PE会要求优先满足被投资项目后续融资的需求,或运用反摊薄条款来控制追加投资,防止股权被稀释。


5)投资退出

房地产PE的退出或将以股权出售为主,在市场估值较高的时候,房地产PE将持有股份转让出售,以收回投资并获取收益。当政府对于楼市的调控政策较为宽松时,市场表现相对强劲,房价的持续上涨将提升投资项目的估值,在合适的区间推出将获得更高收益;

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当市场处于下跌通道,房价弱势导致项目估值偏低,如果这时候退出可能会拉低收益率,房地产PE不得不选择延长期限或折价出售。


03 房地产私募股权基金优势

相比作为唯一的有限合伙人或集资形式,自由的私募股权房地产基金仍然是让私募房地产受到关注的最具吸引力的形式。首先,我们认为,最成功和最有能力的房地产投资管理者会将注意力集中在私募股权房地产基金募集上,因为它们是投资和建立长期房地产平台的最佳资本来源。


第二,虽然房地产管理人的回报率显著分散,但四分之一的经理人产生了正回报,他们的业绩在全球金融危机中表现出明显更少的波动性。他们的回报率与固定收益和股票市场的相关性也很低。


市场上某些部门所产生的收益更多地与资金如何管理有关,而不是私募股权房地产基金模式的结构。表现最差的私募股权房地产基金份额的某些特征包括战略错误,不利的投资决策和风险管理,过度使用杠杆来提高回报率,与投资者利益错位,以及忽视表明重大危险信号的许多因素,这又包括房地产市场的过度杠杆化和错误定价风险。私募股权房地产基金模式并非存在根本缺陷,但某些基金的管理上可能存在根本上的缺陷。


04 房地产私募基金的风控

作为一种投资收益相对较高,投资期限相对适中的投资品种(其他股权投资也一般在1-3年),虽然风险适中,但如果不做好风险管理,投资人的资金安全也不是说万无一失。


作为专业的私募基金管理机构,要有系统的风险控制,要有全面的风险防范手段:股权过户、董事一票投决权、预签股转文件、证章照的共管、账户监管、派驻现场资管经理、资金归集等,这些管理手段都属于投前和投中的管理手段。


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1、股权过户

在股权投资中,股权过户和质押手段是必须的。在《公司法》第四条规定:“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”,持股不仅是为了获得资产收益权,更主要是为了参与重大事项决策。“参与”不是说要“干预”,目的是“把控”。“把控”需要派驻董事,对公司重大事项拥有一票投决权。


2、预购股转文件

预签股转文件是指对于未过户股权,可以采用预签股转文件方式,由第三方律所存档,当开发商出现违约情形时,可以直接进行股东变更,从而达到控制项目公司的目的。


3、连带保证责任
连带保证责任是指目标公司实际控制人、最上级母公司的连带责任担保,属于保证担保。


4、证章照的共管

共管是指把目标公司章证照存放在保险柜,共同进行保管,其中一方持钥匙,另一方持密码。


5、账户监管

账户监管的目的是达到资金封闭管理。要求目标公司所有已开立或拟开立的银行账户的预留人名章均应增加监管人员的人名章。目标公司所有能开通网上银行的账户均须开通网上银行并且由监管人员管理网银支付密匙及U盾支付密码。


6、派驻现场监理
上述账户监管、证章照的共管需要借助派驻现场经理实现。


7、资金归集
为了保证项目的及时退出,基金退出前倒数3个月,资金归位50%/80%/100%,具体比例视情况商定。


8、定期巡检

除了派驻现场经理,有权于每个季度对标的项目的开发进度、质量、安全和开支等情况进行定期巡检。


9、事项披露

开发商需要披露:总体经营计划、年度经营计划、各种财务报表、工程进度报告、监管报告、工程周报、资金日报等文件、资料或信息。对于不同的内容会通过以下不同的方式:日报、周报、月报进行披露。


05 总结

房地产私募股权基金在当前的监管环境下是大势所趋,未来将有非常大的发展空间。


首先债权融资受限,更多的房企将选择股权融资;其次,房地产私募股权基金以房地产项目为底层标的资产,基金有底层资产作为担保,投资存在亏损的情况几乎很少发生;此外,房地产私募股权基金主要投资房企或者项目的股权,伴随着公司或项目的发展,将获得额外的增长收益。


凭借严格的风控体系、具有优势的投资收益以及房地产行业的投资前景,房地产基金将为投资者带来优秀的投资机遇。


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