这一轮的政策方向对地产行业产生深刻而又显著的影响。随着资管新规破刚兑,窗口指导打压信托,以往全然依靠银行、信托间接融资的时代已然过去,房地产行业的直接融资是大势所趋。房地产基金可以引导民间炒房资金摆脱投机状态,而资产的证券化等方式则可以将炒房资金变为地产供应资金,在这一过程中,地产基金可以充当与国内国际开发商、房地产金融行业、金融行业交流、利益结合的最佳的渠道。



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房地产基金模式及运作


房地产基金从所有人的角度可以分为房企系地产基金,独立型地产基金,开发商+PE型地产基金,及具有开发能力的房地产基金四种。


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(1)房企本身作为发起人,设立基金管理公司并募集资金,再投资于房地产企业本身的项目,也就是开发商主导成立的基金。在目前环境下,依附开发商基金有着项目优势,可以让基金在短时间内成长起来。这一模式的优势在于基金有丰富的房地产开发经验,对项目的判断较准确,同时也不用为投资项目的来源发愁,在国内占据了主流的位置,规模也相对较大。


(2)独立的房地产基金,这类机构中也有部分是隶属于大型的投资机构,比如凯雷集团、摩根士丹利旗下的房地产基金。他们非常熟悉资本运作,而本土的大型PE机构也有所涉足,如深创投就筹划设立一只房地产基金,而老牌PE鼎晖的房地产基金则早已积累了许多经验。独立基金,其优势在于独立性和金融专业优势。但这类型基金发行前,无法确定参与项目和合作开发商。


(3)“开发商+PE”合作式。中国最初的房地产基金,一般是开发商和国外PE等金融机构合作。这些外资PE与开发商的合作模式,最初是向开发商买楼,一般是商业用房,后来演变为双方共同开发项目。


(4)房地产开发商转型,兼做基金,形成具有开发能力的房地产基金。与独立房地产基金不同的是,这类开发商具有拿地资格,除了做基金管理,还做项目开发。基金管理公司的自有资金也通过LP的形式进入基金,与投资者的资金共担风险,共享收益。绿创金融就属于这一种,这种模式的特色是兼具模式(1)的专业优势和拥有模式(2)的金融优势。


地产私募基金可以从筹备程序及介入时点两点来观察:

(1)房地产基金筹备程序及介入时点:


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据国际惯例和经验,房地产基金筹备一般要如下程序:

一,组建投资管理公司。

二,完善基金募集和投资流程,拟定建议书

三,发起设立私募基金。

四、基金的投资运营。

五,基金的退出与分红。

房地产基金介入房地产开发的时点:


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根据经验,地产开发的过程中会出现三个左右的资金缺口。

一、第一个缺口是拿地前。

二、第二个是取得四证前。

三、第三个是结构封顶前。

这几个缺口都是基金可以作为的时间点。


2

地产基金赢利模式及投资回报


(1)以投资管理能力为主导的盈利模式:

以投资管理能力为主导的赢利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作,寻求投资资本的收益和增值,体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征,因而可以作为地产投资基金的主导经营业务。


(2)以融资业务为主导的盈利模式

以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务,由于房地产银根紧缩,这种运营模式在目前市场环境下有着一定的发展空间。


(3)以投资银行业务为主导的盈利模式

以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营(如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等)作为基金的主要经营业务。

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对于投资回报,我们可以从公司型和合伙型的收益两种来看。


(1)基金投资管理公司的收益:

投资管理公司基本上按基金总份额的固定比例(约2%)收取管理费(当然也有按收益提成的),因此,成立投资管理公司后,能发起几只私募基金,设立起多大规模的基金是公司能否获得高盈利的关键。比如,一个成熟运作的私募基金管理公司,其注册资本5000万,在其发行的私募基金中占10%出资,即基金总规模达到5亿,其每年的管理费收入可达到900万元,加上其自有份额的投资收益(假设年投资收益15%),那么基金投资管理公司股东每年的综合收益约能达到30%以上。如能在全市甚至全省范围内较早地开展募集投资,做出品牌与规模,公司的业务可以向全省各地发展,应该可以取得更好的投资回报和社会效应。


(2)有限合伙人的投资收益:

私募基金(尤其是投资于房地产的私募基金)对外投资的约定收益率能达到20%,但募集的资金不可能达到全年100%的利用率,因此年化收益估计能达到10-18%左右。由于采用有限合伙的形式,因此基金本身无需缴纳企业所得税,但投资人(有限合伙人)如果是个人则要缴纳个人所得税,其税后年收益也能达到12%以上。


3

地产基金机遇


随着资本市场的完善,未来房地产私募基金的发展不可限量。在国家层面上,央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金,房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。

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在目前的大背景下,房地产的基金和从业人员可以通过以下几点挖掘机会:


第一,房地产开发商需要雪中送谈。结合大中小型不同的开发商的需求为大企业提供并购基金,为中型企业提供夹层基金,为小型企业提供股权基金。


第二,今后的发展之中金融机构需要锦上添花,基金为其提供一种新的避险工具,同时,在真股权的情况下,主动型私募基金可以和信托等资金渠道合作,为整个行业发展做出贡献。


第三,社会资金需要保驾护航,基金为社会资金提供一种不同于炒房炒地的安全收益平台。


对国家的房住不炒,对行业的行稳致远、对企业的雪中送炭、对社会增添安全理财平台,地产私募基金及其从业者可以而且应该做出更多和更大的贡献。

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