房产在中国早已不仅仅是简单的消费品了,而是成了一种巨额的金融标的,成了国内金融市场的稳定器。房、股、债、汇一起构成了国家金融环境的基本生态。房产具有金融属性,影响其涨跌的短期因素,大致分为金融、政策、板块、季节四个方面。


这四股力量是有自己的独立周期的,但节奏并不一致。这四股力量的合力,就表现为房价跟成交量的周期性波动。按照之前的经验,大约3-4年为一轮周期。


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下面,我们来看看这四股力量是如何影响楼市的,最后再说如何从操作层面来判断楼市行情。


01 金融

金融政策的影响,分为开发商跟购房者两个维度。


1.开发商:

开发商这个角色,意味着楼市的新增供应,属于供应端。表面来看,收紧开发贷、土地融资,导致开发商资金紧张,不得不降价卖房,从而房价出现下跌。实际上,越是打击开发商,不给钱他们融资,他们就越没钱买地,没有土地,他们就建不了楼盘,导致市场上的新房供应更加紧张,所以打压之后,房价会迎来报复性上涨。


2.购房者:

购房者,意味着楼市的需求端。随着房价日益上涨,我们的观念也逐渐从“全款买房”过渡到“贷款买房”。


一套房之中有两个最关键的因素:首付、月供。这也是人们买房考虑最多的两个因素。这也是控制房价的两个重要手段,一是提高首付比例,二是提高利率,增加月供压力,从而阻隔一部分购买力进场,延缓房价上涨。


3.放水与传导

微观上来说,金融调控可以具体到对开发商开发贷、对个人按揭的收紧等。从宏观上来说,就是放水。不管最初放水的源头是朝着哪个行业的,不管是股市、互联网、小微企业、还是风投,最终大多数都会流到楼市中去。


经济不景气,注定推高资产价格。因为人总是趋利避害的,企业不好做了,为了避险,更多人会选择买资产。所以,每逢经济小年多是楼市大年。

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因为大水传导至楼市需要时间,这个时间从往年来看需要3-9个月不等。从这个角度来看,2019年放的水,2020年才会体现出来,预计春季之后政策宽松的城市会迎来一波上涨。


02 政策

金融层面可以影响供需两端。对市场直接调控的买卖政策同样可以影响市场的供应和需求。虽然花样远没有金融调控多,但是更为简单粗暴,短期效果也立竿见影。一旦购买资格的社保要求提高到三年、五年,大量购买力就被暂时阻隔进场,房价涨幅开始逐渐趋缓。


我们现在所有的限购政策都无法做到真正降房价。因为促使房价长期上涨的根本原因——财税体制、经济增长,城市化并没有改变。短期冻结市场的结果,就是一旦放开闸口,积蓄的购买力会瞬间爆发,房价短时间内迎来暴涨。接着无奈只能再次冻结市场,进入下一轮循环。


历来如此。这种循环我们已经经历了多轮,毫无新意了。


所有认为政府会长期冻结市场的人,是无法回答以下几个基本问题的:

1)冻结期间地方政府的收入哪里来?

2)冻结期间房地产行业带动的大量上下游产业链、刚需买房后的巨额消费市场有无替代产业?

3)M2增长带来的巨大流动性往哪里去?

这三个问题,短期内根本无法解决。这也是我们最近在推一带一路、中国制造2025的重要原因之一。只有这些新的产业链成型了,降房价/稳房价才有底气。


03 城市与板块

研究任何一个行业、一块市场,最关键的是细分。没有细分,做出的任何分析都是偏颇的。在投资领域没有放之四海而皆准的真理。

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不同城市、不同的板块,他们之间是有涨跌轮动的。从城市之间来说,一般都是一线城市领涨,然后外溢至周边二线城市,接着卫星城。对三四线城市来说,在一二线几乎熄火的2017年,依然能走出一波大行情,跟大城市外溢资金以及棚改密不可分。


影响某个板块价格的一个重要因素,是要考虑这个板块是处于哪个生命阶段。


04 季节

每年的楼市分淡旺季,总的来说,金三银四、金九银十是旺季,这个时候开发商优惠促销最频繁,成交量全年最高。


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金三银四: 春节刚过,年终奖到手,购买力充足。开发商开始执行新一年销售计划,销售热情高涨。


金九银十:进入年尾,开发商冲量回款,推出大量优惠争抢客户。以价取量的楼盘不在少数。


因此,无论大年、小年还是平年,每年总有一头一尾两个小高潮。视年份大环境不同,这个小高潮的级别也不同。跟4S店卖车的优惠周期一样。


05 合力

金融、政策、板块、季节,这四股力量各有自己的小周期。而且,他们的节奏并不一致。我们总结一下:

1.金融:传导有延时,但却是对房价攀升或降温影响最大的助力。而且需要一个契机来释放。

2.政策:效果立竿见影,目的是短期影响市场,并无法真实的降房价。

3.板块:洼地、炒作、成熟。不同阶段的涨幅完全不同。

4.季节:一年两个旺季走量。


这四股力量的叠加,就会形成很复杂的波动,而这种市场的波动,是无法做到定量分析的。


比如说:

1.什么时候市场的行情是最高点?

在放水最凶的年份,限购政策最宽松的年份,最热门的板块,在最热销的月份。比如2016年一二线城市。


2. 什么时候市场的行情是最低点?

在信贷最紧的年份,限购政策最严苛的年份,最偏远或者刚暴涨过的板块,在最淡季的月份。



可是,这四者的高点凑在一起的时候并不多。同时这四者的低谷凑在一起的时候也不多。


大部分时候,它们是混杂的。是无法分析的。甚至他们的力量是互相抵消的。而对购房者而言,最理想最极端的情况,就是:在最低点买入,在最高点抛出。但没人做得到,所以那些说“房子一天不涨就是亏钱的人”是思维非常匮乏的人,他们无法了解真实世界的复杂。在投资领域,如果你不能忍受持仓成本,只能是一个短期投机份子,这种人注定失败。


06 判断

宏观信息,对我们有用,但也只是参考。微观操作层面的变化,才是真正有价值的。对我们来说,如何判断楼市何时见底?

参考如下

01、宏观层面是否开始一点点降息降准,放水提振市场了。


02、主力楼盘,是不是有笋盘开始抛出来了。


03、多空分歧,是见底的信号。目前自媒体是不是涨跌分歧严重,有人说涨,有人说还会继续跌。


04、一整条街的中介之前倒闭后,现在是不是又开始装修营业了。


05、远郊区止涨是行情结束的信号,核心城区初涨是行情启动的信号。看看你所在城市核心区的改善住房,是不是好卖了。


06、不同城市是否心照不宣地偷偷放松政策,吸引外地购买力。


07、一线头部城市出现躁动,热钱又开始加速流动,例如深圳先行示范区公布之后,楼市立即小幅回暖。


08、平时经常打电话骚扰你的中介,突然不联系你了。(成交变好,电销减少)


09、开发商突然撤销优惠,或者捂盘不卖,等待上涨。


10、开发商又开始进场拿地了,地价上涨。


总结规律:

这两年严格调控形势下的房价,其实就是高层和市场最终博弈的结果。高层出台政策打压房价,市场则依赖供需关系决定房价走势。供需关系由经济、金融、规划、文化心理等多种因素综合决定,无奈市场上涨的动力实在太强,所以调控也已经发展到了“五限”,无所不用其极,最终才维持了这样一个表面平稳的均衡价格。购买力如此强劲,现在轻言房价再也不涨实在是一厢情愿。


其实真正的楼市投资,不需要预测,只需要做趋势判断。只要趋势是上涨的,长期走势有利于我们,便有足够的安全边际了。


楼市就是这样,每一轮上涨之后,都有很多人说不会再涨了,不会再涨了,冬天来了。可惜,他们从来没有准确过一次。


真正的高手都是长期思维,他们可以忍受战术上的痛苦.但不能接受战略上被动。我们应该用战术上的痛苦去换战略上的主动,争取人生最大的回旋胜利,那些认为房子不涨就是在亏钱的人,都是短期思维,注定败在更大的趋势之中。


参考资料:《楼市团长:从历次调控周期来看,这一轮房价下跌何时见底?》

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