近期,央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》,调整新发放的商业性个人住房贷款利率形成机制,首套房贷利率不会低于LPR利率,二套房贷利率不会低于LPR利率再加60BP。


另外,央行实行了四年来首次“普降+定向”降准,此次降准将释放长期资金约为9000亿元人民币,数额与年初的全面降准规模相当。但此次降准可能不会像年初一样,为楼市带来利好产生“小阳春”行情了。


由于这轮降准之前相关部门已经做了很多准备工作,一是监管层针对房地产信贷融资的政策持续收紧,从银行、信托、债券等多方面出手,严控资金违规流入房地产;二是国务院常务会议提出土地储备项目不纳入专项债申报范围。可以看出,目前国家对“房住不炒”的态度坚定,并未因政策调节而降低房地产市场的调控要求,以做好“六稳”工作。


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房住不炒时代,炒房投资收益有可能低于通胀

过去十年,由于房价的飞涨使得很多投资者靠购买房产赚取2-4倍收益,而现在进入房住不炒的时代,房价将稳定在某个价值区间中,房产的投资属性将被压制,炒房可能不再会获得丰厚的回报,房产的投资收益率有可能跑输通胀率,在部分城市甚至有可能出现房产价值“缩水”。根据中泰宏观研究报告,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市投资房产收益较低。所以直接购买房产获取增值收益的时代即将过去,炒房的投资收益率有可能还低于通货膨胀率。


 百城近十年房价走势图

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数据来源:wind,绿创研究

虽然大部分城市今后房价可能进入“横盘”期,但地产行业的净利率(在12%-15%之间)在传统制造工业、消费零售行业、通信服务行业、化工材料行业等当中还是处于前列水平。目前中国的城市化率与发达国家仍有至少20%的差距,且人均住房面积依然偏低。今后随着经济的增长、房价的稳健运行,预计城市化率的提升,需求购买力会不断的释放。预计未来几年国内的住宅销售面积将维持在10亿方以上,房地产行业今后还有较大的需求与发展的空间。说明在其他行业的利润率不高的情况下,房地产行业还是具有投资价值的。


配置地产基金,则能够获取项目开发的超额收益

普通投资者想要投资地产行业,可以投资房地产企业的股票、债券以及投向地产开发项目的地产基金。投资二级市场的地产股票,需要具有一定的股市投资经验和密切关注股票走势的时间,且在股市行情不是很好的阶段,价格涨幅不确定性较高,故资风险较高。投资房企发行的债券,其收益率较低,与其他债券收益率相差无几。购买投向地产项目开发的地产基金,则投资安全性较高且能够获取较高的收益。


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地产开发项目需要专业且具有成功操盘经验的开发商来运作,普通投资者可以通过购买投向地产开发运营项目的地产基金,对地产项目进行股权投资,可以与开发商一起分享地产项目开发丰厚收益。同时,地产基金有专业的基金管理人来对资金进行投资管理,管理人的义务是在投资运作期间对投资的标的项目进行监督管理,确保在项目退出时能够取得优异的投资收益业绩。地产私募投资基金经过十年的发展,在投前对项目价值判断、投资模式、风险控制、投后管理等方面已经形成成熟模式,对于地产项目的股权投资,管理人也具备了真正意义上的项目主动管理能力,这提高了项目投资的安全性。


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所以在房住不炒的时代下,房产的投资属性逐渐减弱,今后炒房的收益率有可能低于通胀率,但地产行业仍具投资价值。投资者若想要寻求收益高且较为稳健的投资产品,则投向地产开发项目的股权投资基金值得配置。

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