“我爱房产,但我不清楚究竟是为什么。”


全球顶尖的PE黑石集团掌舵者苏世民,对房地产投资有着极大的兴趣。早在2015年末,黑石掌握的房地产资产规模就已超过1000亿美元,这超过一般人的想象。


最近,黑石集团(Blackstone Group)又给全球投资市场带来了一个新的纪录——旗下PE基金Blackstone Capital Partners VIII(黑石第八期PE基金)募资总额达到了260亿美金。黑石掌门人苏世民称,他在这次募资过程中没有向单独向任何投资人推介过。除此之外,令人艳羡不已的是:今年7月至今,黑石已经先后有多个大型基金结束了募集,而这些基金的规模更是频频创下了在各自门类的记录。


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起步阶段,历经坎坷募资不易

Blackstone Capital Partners是黑石集团在PE板块的旗舰基金。黑石集团在最初募集并不容易,1987年,经历重重坎坷后,成功募集第一只基金Blackstone Capital Partners I,共6.35亿美元。为了募集这只基金,黑石共向机构投资人发出了488封招募信。


最初创立黑石时,募资的种种艰难之处,而三十二年之后,黑石募资的此次PE旗舰基金规模达到了第一只PE基金的30倍之多,令人感慨不已!


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BCP VIII是从2019年9月开始正式募集,根据PEI的数据,该基金获得了全球很多大型机构投资人的出资,很多国家主权基金、退休基金等机构均是基金的LP,比如加州公务员退休基金(California Public Employees’ Retirement System)和 加州教师退休基金(California State Teachers’ Retirement System)均承诺7.5亿美元的出资。包括中投公司在内的很多亚太地区机构投资人也参与了该基金的出资。


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发展阶段,关键战役树立形象

1989年12月完成了第一笔杠杆收购业务“运输之星”,并树立了自己“公司合作伙伴”的良好形象。该项目在2003年退出时实现了25倍的回报。该旗舰基金上一期(Blackstone Capital Partners VII)的规模是180亿美金,成立于2015年。


黑石在地产投资上奉行“买入、修复、卖出”的策略,旗下地产基金以机会型为主,但它却较少涉足开发或培育期的物业,而是以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产。良好的策略和运作确保了企业的口碑。公司致力于以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产,然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产,并计划在三年内将这些资产出售给保守的长期投资人。


以希尔顿饭店为例,2007年秋,黑石集团在房地产泡沫高峰中斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿。


黑石开始大力整顿希尔顿管理团队,力邀克里斯•纳塞塔(Chris Nassetta)担任希尔顿酒店集团的CEO。黑石大胆推动希尔顿的特许经营策略。通过这次改革,希尔顿用极少的投资甚至不用任何投入,就使带有希尔顿品牌的酒店遍地开花。在黑石的努力下,希尔顿的经营和财务状况持续改善,不仅熬过了金融危机,还迈向了IPO。3.卖出:11年获利140亿美元,12次交易逐步清仓希尔顿。


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就房地产基金2017年的投资业绩来讲,黑石房地产投资基金普遍取得非常好的成绩,净IRR在3%-26%,14只房地产基金中,5只净IRR在20%以上,11只在10%以上,收益最高的一只是欧洲四号房地产投资基金(BREP Europe IV),净IRR为26%。


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成熟阶段,地产基金募资创纪录

对于黑石来说,刷新纪录似乎已经是家常便饭。从今年7月至今的3个月时间中,黑石陆续爆出的新基金总规模已经达到了令人咂舌的716亿美金,它的新基金也屡屡打破业界的纪录。


黑石2018年投资者日的一份演示稿显示,Strategic Partners自成立以来的净回报率达到17%,该基金投资于私募股权、房地产、实物资产以及咨询和直接股权,交易规模非常灵活,小到100万美元,大到数十亿美元,平均交易规模为2300万美元。”


9月11日,黑石新一期的旗舰房地产基金Blackstone Real Estate Partners IX( BREP IX)也宣布完成募集,金额高达205亿美金,该房地产基金主要投资于全球房地产市场。这个房地产基金也是创造了全球新的房地产基金的记录。上一期的该基金BREP VIII在2015年筹集了158亿美元,新一期基金同比增长了30%。这令黑石在投资领域的霸主地位更为稳固。根据黑石的最新披露的信息,截至2019年年中,黑石的总资产管理规模(AUM)已经达到了5455亿美元,同比增长了24%。 


在全球的规模前十大私募股权基金中,

黑石有三只基金上榜。

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小结

近几年,美元市场的投资机构频频募集到规模庞大的基金,说明美元市场流动性仍然较为充裕,但与此同时,资产荒的情况逐渐突出,机构投资人加大不动产投资比重的趋势仍然在继续,而大型不动产投资管理机构则直接从中受益。


而黑石等巨头充裕的弹药也让它们在市场上掀起了并购的风暴。比如,就在几个月前,6月2号,黑石刚刚推动了一起超大型交易,宣布以187亿美元收购普洛斯位于美国的工业物流资产,这也是史上不动产交易中规模最大的一笔。

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黑石的募资历史,几乎是所有从创业到壮大机构的历史,从起步阶段的稳扎稳打,到发展阶段通过代表做的树立形象,到成熟阶段的天量资金奠定霸主地位。每一步都基于超强的眼光和投资能力实现机构的创世神话。对国内机构而言,特别是地产基金,仍然处于向上爬坡阶段,更需要夯实投资能力,为投资人带来更多的利益,树立代表作品,取得长期价值,显得尤为重要。

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