随着金融“去杠杆”监管趋严,房企融资难度增加,给整个房地产行业带来了压力。由于房企债券迎来集中到期的高峰,加上融资渠道的收紧以及成本的上升,使得部分房企面临资金危机,只能通过出售项目股权缓解资金压力。于是土地市场上收并购的机会越来越多,今年上半年,融创、世茂等地产“并购王”已趁机收购许多优质项目,以实现低成本的规模扩张。预计今后地产项目收并购的机会持续增多,对于资金实力强的房地产投资机构或房企来说,将进入一个优质项目投资选择增多的并购机会时期。


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监管加大,地产融资趋紧

今年5月到现在,房地产融资渠道一步步收紧:5月,银保监会发布23号文;7月,多家信托公司受到窗口指导,要求控制地产信托业务规模,发改委要求地产企业发行外债的,要申请备案登记;8月,许多城市的房贷利率、额度双双收紧,多家银行受到窗口指导,将房地产开发贷控制在3月底时的水平。另外,据克而瑞数据显示,2019-2021年这三年是房地产债券的集中到期高峰,规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,由于房地产企业债券集中到期,偿还压力大,促使房企融资需求加大,据其统计,今年1月以来,房企密集发起融资,涉及资金超过1200亿元。叠加结构性去杠杆政策的延续,预计房企的融资难现象依旧会持续。


从严控房地产信托规模、房企外债发行遭遇压力到限制房贷额度等政策的发布,在当前房地产企业融资环境收紧的情况下,加上债务集中到期的压力,房地产企业迎来流动性紧张的“困难”时期。大多房企下半年将采取禁止拿地,加速销售回款的发展策略。据国家统计局数据显示,今年1月至8月,房地产开发企业土地购置面积12,236万平方米,同比下降25.6%;土地成交价款6,374亿元,同比下降22%。由于房企资金情况趋紧,使得土地市场降温明显,流拍加剧、溢价率下滑。


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2
资金紧张,部分房企出售项目

由于融资环境的收紧,自身资金压力的加剧,部分房企因融资成本高企而出现现金流紧张的情况,通过出售项目股权等方式缓解资金压力。今年以来,包括阳光100、上置集团、粤泰股份、新城控股等在内的多家房企均选择出售项目股权。


华侨城从去年十月开始就连续抛售资产回笼资金;4月阳光100以46.6亿元出售旗下卓星集团100%股权及债权,并表示“今年将出售100亿元的资产”;6月广州老牌房企粤泰集团,将旗下包括广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒升天鹅湾80%股权、淮南粤泰天鹅湾20%股权和深圳中浩丰20%股权等5个优质项目以63.97亿元的价格打包出售给世茂地产;8月30日,新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目,涉及交易总价32.92亿元,自7月以来,新城控股已转让项目超20个,回流资金超过百亿元。


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3
行业调整,收并购项目机会增多

2019年上半年,融创延续了多年以来高效的收并购步伐。2月,融创以125亿元的价格,将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益纳入麾下;4月,融创用13.34亿元拿下了阳光100重庆一项目公司70%股权及相关债券。当前,收并购已经成为了融创最主要的拓储方式。据不完全统计,2019年以来,孙宏斌至少已经发起高达200亿元的并购。


同时,世茂今年在收并购市场上的步伐也相当大。世茂总裁许世坛在2018年全年业绩会上表示,2019年世茂会将回款50%用来买地,世茂会更多收购一些开发商的项目,或者与大型开发商形成战略合作。据不完全统计,世茂上半年已经完成了200亿元规模的并购,收购项目超过20个,列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司。


收并购可以快速取得优质的地块资源,且具备较高的性价比。由于部分地区的土地市场招拍挂竞争较为激烈,通过二级市场“收并购”地产项目有一定的优势,成本相对较低,而且部分项目已处于开发过程中,可以有效提升接盘房企的项目开发周期,形成快速销售。另外,一般来说被收购方往往是在资金上出现一些问题,近期地产行业融资成本整体处于高位,处于资金压力下的部分房企会被迫出售一些优质项目,由此项目的收购方会拥有更大话语权,并购方式的拿地成本会远低于市场价格。



中指研究院数据显示,2019年上半年二级市场拿地金额为802.7亿元,同比上涨5.3%,行业收并购交易增多。由于行业融资环境收紧,房企融资渠道受限,房地产行业格局进入调整期,部分房企被迫出售资产以缓解资金压力,使得收并购交易明显增加。预计下半年地产行业的项目收并购机会将持续增多,资金实力强的房企或地产基金将有更多的机会通过收并购获取优质项目。


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