2015-2018年由于区域溢出、棚改政策扩张、去库存战略三大发动力推动大房企在全国不同区域、能级城市轮动拿地,直接促成了各地土地成交楼面价的轮动上涨,导致只要有洼地,必须被填平的行情盛况。


image.png

资料来源:公开资料整理,绿创研究

随着2018年去杠杆力度增强,金融机构破刚兑的决心增大,一下子房企没了大额的融资来源拿地,使得2018年4季度出现了土地市场冷淡期。


不过2019年2-6月全国核心一二线城市土地市场率先回暖、地王重现。


这一期的主要逻辑在于:                                        

(1)因城施策的出台,金融政策稍微放松,房企融资端、房市需求端出现了松动,具体可以参考《热点 | “现在市场这么热吗?有点看不懂了”》。

(2)2018年房企购地受到压制后政策推出的优质土地的放量;


(3)房企购地欲望被压制后的反弹,房企追求规模扩张的冲动等;

但是第一季度小阳春后,下半年房企融资环境又出现了紧张状态。


一方面,监管层面。2019年5、7月,银保监连续出台以23号文、778号文为代表的规范地产融资,地产融资全渠道收紧,全渠道收紧意味明显,可参考《热点 | 房企输血通道持续被砍,怎么影响地产私募?》。同时,住建部门暂停部分房企公开市场拿地。


image.png

资料来源:公开资料整理,绿创研究

另一方面,房企自身层面。受制于前期高价拿地、房子销售回款缓慢的情况下,房企拿地逻辑又开始相应调整。


8月40家主流房企融资规模环比跌去近6成,融资成本明显分化。在多轮政策严控下,地产总体融资规模得到控制。


但2019年9月11日银保监会有关领导表态地产融资,“监管部门没有控制房地产企业贷款增量,主要压降违规‘输血’资产”,将融资压减范围圈小至“违规输血”,而非此前“开发贷余额不超过3个月”。


可以得出在房企融资规模大幅缩减之后,未来的监管范围将聚焦违规,而非总量控制。


此次对融资政策口风松动,或意味对地产的高压政策或告一段落。


从宏观角度看,经济下行压力仍然十分巨大,上半年的统计数据来看,固定资产的投资这数据全靠房地产投资支撑了,而施工抢工效应又是不可持续的 。加上下半年严控地产融资,由于保就业的压力仍在,所以持续过分高压显然不符合显示。所以9月11日银保监的领导表态属于情理之中。



资料来源:wind,投研小咖,绿创研究

当前至2019年年底,在政策引导下,土拍将阶段性降温、是有资金优势企业低价拿地的良机。


二线与强三线城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-3个月,普通三四线城市滞后6个月。M1同比增速将于2019第四季度到2020第一季度进入实质上升期,因此推测,预计2020年第二季度二线城市将会再一次率先迎来土拍高潮。短期看,过了3季度以后,2019年4季度仍是低价拿地机会,这种低价不仅针对土拍市场的,也针对联动的土地并购市场。


image.png

资料来源:同策研究院

基本逻辑在于:今年的金九银十热度比往年稍逊,7-9月需求端,由于房贷利率上调动力不足,第四季度一些规模房企,为冲业绩将加大推盘节奏,加快资金回笼。因为住宅需求端的不足传导会直接影响房企补仓的动力,进而影响土拍热度,预计至2020年2季度楼市处于拉锯上行的态势。2020年伴随土拍回暖与新需求释放,明年第二季度销售有望再次复苏。


分各线城市来看。


当前在一线城市仍有比较好的投资拿地机会,从销售角度看,至2020年年中商品住宅销量仍处于上行周期去化窗口,在2020年年中销量达到峰值。


强二线城市市场周期滞后于一线城市3-5个月,当前至2019年下半年,仍有比较好的投资机会。从销售角度看,当前市场销量处于上行周期,至2020年3-4季度到达周期销量峰值。


普通二线城市市场周期滞后于强二线城市,从投资角度看,当前至2020年1-2季度仍有比较好的投资机会。从销售角度看,普通二线城市将进入成交量上行周期,在2020年下半年迎来周期性的成交波峰。


参考资料:

《同策研究:楼市现状及五大核心观点》

《投研小咖:探讨贴:当前阶段是宽货币还是紧货币?》

返回

深圳绿创资本控股有限公司

服务热线

400-820-5366

上海市黄浦区黄陂南路838弄中海国际中心A座1908室

lvchungcapital@lvchung.com

021-61194567

微信公众号

Copyright © 2019 深圳绿创资本控股有限公司 粤ICP备19050269号-1