自1998年房地产实行市场化以来,商品房平均销售价格、房屋施工面积以及商品房销售面积都增速明显,房地产市场得到了迅速的发展。商品房销售面积也是保持着稳步增长的趋势,年增长率约为15.07%。房价也由1998年的2063元/平方米增到2018年的8737元/平方米,增速高达323.51%。


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在20年的发展过程中,总体来说房价呈持续上涨趋势,但是在涨的过程中,也是经历了起起伏伏的周期。总结来看,主要分为以下几个周期:

编号

时间区间

持续时间(月)

1

1998.01-1999.12

24

2

2000.01-2002.10

34

3

2002.11-2005.12

38

4

2006.1-2007.12

24

5

2008.1-2011.02

38

6

2011.03-2013.10

32

7

2013.11-2016.10

36

8

2016.11-2019.8

34


第1轮  1998.01-1999.12

由于1997年亚洲金融危机的爆发,我国房地产行业随之进入低潮,为刺激消费、拉动内需,1998年下半年拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革,使得当年需求快速释放,房地产市场进入发展新时期,也为日后房地产市场的快速发展奠定了强有力基础。1998年10月,房地产市场震荡明显,我国房地产市场出现第一个顶峰,1999年房价开始缓慢波动并形成第一轮小周期

第2轮  2000.01-2002.10

第一轮周期过后,我国房地产市场进一步规范,开始启动住房消费,统一房屋中介机构的收费标准等,使得2000年住房价格下行幅度较大,房地产市场走势持续低迷。2001年我国对住房消费采取扶持政策,利好政策频繁发布,如国家税务总局对房屋出租、售卖的税费采取减免措施以刺激消费,繁荣房地产行业,2001年房价缓慢下降,2002年开始缓慢反弹至2002年10月出现顶峰。

第3轮  2002.11-2005.12

从2003年开始,房地产行业已被列入我国经济发展的支柱性产业。我国房地产再次出现火热的局面,房价迅速高涨,房地产开发企业纷纷涌入市场,投资数额再创新高。低利率环境、金融监管的放松以及土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式的取得无疑为2003年房价的上涨起到了极大的推动作用,但利好的金融政策使得银行放贷业务占比过高,金融风险开始愈加明显。


随后,政府出台了第一份抑制房地产过热的文件“121文件”,严厉控制房地产开发贷、对个人住房贷款实行差别化管理等。除此之外,调整商业银行个人住房贷款政策也相应出台,提高房贷门槛,上调存贷款基准利率,减少土地供给等政策相继颁布,然而房价却没有得到很大程度的改善,房地产市场依旧火热。2005年多项房地产政策频频出台开始全面控制房价,"国八条"出台,央行加息,房贷优惠政策取消,严格税收管理抑制投机性需求等使得房价大幅下降。

第4轮  2006.01-2007.12

经过2005年下半年的短暂休整后,2006年初房价再度攀升,第四轮周期形成,于2007年底结束,为期24个月。


2006年到2007年,我国房地产市场持续回暖,开始快速发展,为应对商品房平均销售价格的过快增长,2006年4月开始上调房贷利率,5月出台国六条,8月上调人民币存贷款基准利率,2007年政策出台密集,力度之大,央行六次加息,9月提高房贷首付至四成、对不同的住房需求采取差别化的信贷政策等。毫无疑问,2007年是房地产市场的一道分水岭。可以看出,我国房价在这一轮周期中波动频繁而且震荡剧烈。

第5轮  2008.01-2011.02

美国金融危机的冲击,直接导致我国房价第五轮周期的形成,即2008年1月至2011年2月,持续期为38个月,是最长周期。


我国房价在这段期间内经历了多次波动起伏,长周期中还包含着多轮短周期。由于2006年下半年、2007年紧缩性货币政策的滞后性以及冰冻灾害、汶川地震、美国金融危机等的影响,2008年全国房价快速下降,房地产市场遇冷。为了缓解危机的冲击,国务院启动了积极的财政政策,并将房地产列为2009年五大需求之一,再次重申房地产行业在宏观经济中的重要性。此后经过政府四万亿元的刺激,推动经济形势和房地产市场转好,这一系列举动使得当年房地产市场触底反弹,房价也是出乎意料的上涨。政府救市虽然迎来了房地产市场的快速回暖,但同时也带来了严重的投机风气。


至此,众多的房地产调控政策再次席卷而来。2010年史上最严厉的调控政策“新国十条”出台,采用限贷、限购等严格措施以遏制房地产投机行为,改善供需,平抑了房价疯狂上涨的态势,使得2010年房价开始下行。

第6轮  2011.03-2013.10

第六轮周期从2011年3月到2013年10月,为期32个月。我国房价在前五轮周期中波动幅度较大,此轮周期波动则较为平缓。2011年“新国八条”的实施,开始引导正确导向的住房消费需求,我国房地产市场开始向理性回归。整个周期内,房地产市场供求相对平稳,房价波动幅度不大,基本维持在零值附近上下波动。2013年“新国五条”的出台进一步稳定了房价,控制了房价过快的上涨趋势,同时也切实保障了中低收入购房者的住房需求,确保他们有房可住。

第7轮  2013.11-2016.10

随后,我国房地产市场进入了下一轮周期,从2013年11月到2016年10月,持续期为36个月。


在之前严厉的房地产调控政策背景下,我国房地产市场冷却至冰点,房地产库存大量积压,经济压力明显加大。2014年,我国整个宏观经济环境呈现出低迷状态,房地产市场投资增速因此也会变得显著放缓。2014年下半年,为拉动经济回升,多地房地产限购政策在一定程度上松绑或是取消。2015年,调供应与促需求政策双管齐下,国家积极倡导全力去库存。降息降准、降低首付比例及公积金贷款首付、提高公积金贷款额度等举措都大程度上降低了购房门槛和购房成本,至此我国楼市开始稳步良性增长。同年五次的降息降准进一步降低了房贷与融资成本,同时也向市场释放了一个积极的信号。


至此,我国房地产市场开始回暖并逐步升温,改善型需求不断增多,一二线城市的房价快速上涨,同时差异化的调控政策也带动了我国三四线城市的发展。

第8轮  2016.11-2019.8

为防止房价过快上涨,我国房地产市场进入新一轮周期,一直延续至今,为期34个月。


自从开始实施分类调控政策以来,我国房地产市场空间分化愈加明显。因此本轮调控的主要目标是因城施策、因地制宜,去库存和防风险为主,同时更加注重租购并举等住房制度。此次调控在全国内掀起了新一轮的限购浪潮,我国各大城市共出台了300多条限购限贷政策,使得过热的房地产市场趋于平稳。2017年10月,党的十九大报告指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,严厉打击投机行为,严肃处理各种游资炒作等举动。2018年7月,中央政治局会议提出要坚决遏制房价上涨,这更加表明了国家调控商品房平均销售价格的决心。


至此,我国住房价格得到了明显的抑制,房地产市场开始向健康稳定的方向发展,


复盘过去20年的房地产周期,其实长中短期都要看的是中国的房地产政策,政策驱动了基本面,而基本面又驱动了政策的运转。基本可以出来一条论断,只要需求在,政策就会在,只要政策在,周期还会在,唯一的区别在于,周期转动的频度和震动的幅度。

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