自今年8月份以来,由于地产前端融资的收紧,土地市场明显降温,全国土拍市场出现底价成交甚至流拍的情况增多。土地市场或将进入以底价成交为常态的时期,这为资金充裕的房企或地产投资机构带来超底的机会。


多城市土地市场出现底价、低溢价率成交情况

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受地产融资政策调控趋严的影响,近期土地市场持续降温。中原地产研究中心统计数据显示,8月全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较7月下降4.38个百分点,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点。


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据数据统计,仅8月29日一天,北京出让3宗土地,2宗住宅地块、1宗商业地块,总成交金额71.62亿元,其中2宗住宅用地底价成交,1宗商办用地溢价率仅为1.6%;南京国土局集中拍卖11幅地块(包含8宗涉宅用地),其中7宗底价成交,1宗流拍;重庆主城区2宗住宅用地,其中1宗位于热点区域中央公园板块,另1宗与之前的地王地块紧邻,均为优质地块,却分别以底价7.3亿元和2.58亿元即1%的溢价率成交;成都成交的5宗宅地中,就有3宗以底价成交。9月2日,广州出让的3宗增城宅地均以底价成交;9月4日-6日,天津3天时间里出让13宗地块,成交总价近百亿,其中10宗宅地以底价成交,1宗生态城旅游区地块流拍;9月10日,杭州出让11宗地块,包含6宗涉宅用地、5宗商地,总成交金额106.02亿元,但大多为低溢价或底价成交;9月16日,上海出让的金山区、崇明区及杨浦区的5宗住宅用地,最终2宗以底价、3宗以超低溢价成交;9月18日,苏州集中出让5宗纯住宅、3宗商住用地,最终7宗土地底价或低溢价率成交,1宗位于相城的纯住宅用地流拍,总成交价104.8亿元。


低成本拍地时期,地产抄底机会来临

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随着房企融资环境的持续收紧,企业信托、海外融资渠道受限,很多房企资金压力增大,对于投资拿地方面的策略整体上保持谨慎态度。几家头部房企在年中业绩发布会上均有表示:下半年的拿地策略趋向稳健谨慎,恒大、世茂则有表示项目毛净利率达到30%以上才考虑拿地。预计今后,土拍市场将进入以底价拍地时期。相比之前拍地溢价率高的“地王”频出时期,现阶段超低溢价率甚至底价拍地,拿地的成本相对降低了。


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对于资金充裕的房企或地产投资机构来说,底价拍地的投资机会越来越多,以较低的成本获取优质的土地资源,实现好项目的“捡漏”机会也越来越多。对于布局京津冀、长三角、大湾区等几大国家规划城市群中热点城市,或者正准备进入城市群周边的房企或地产投资机构而言,抄底拿地的机会已来临。比如,保利以挂牌价降5亿的价格抄底上海杨浦区内环纯住宅用地;万科以6500元/平方米的底价抄底嘉兴主城的住宅用地;融创以3.09亿元0.06%的超低溢价率竞得上海青浦区11万方宅地等。预计今后一段时间里,以底价成交住宅用地或成为拍地中的常态,房企或地产投资机构抄底拿地的机会将越来越多。


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近期全国土拍市场的持续降温,主要是在国家"房住不炒"和"稳定楼市"政策之下,加上银保监会等对信贷资金的严管,使得资金进入土地市场的难度有所增加,房企投资拿地态度偏向保守谨慎,后续住宅用地价格将进一步趋稳,这也有助于未来房价的稳定。预计今后拍地底价成交将成为常态,房企或地产投资机构抄底拿地的机会已来临。

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